Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Getirdiği Düzen
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Bina yönetimi için çeşitli kurumlar ihdas etmiştir. Bina’nın genel sorunlarını en iyikat maliklerinin bileceği ve çözüm arayacağını varsayan Kanun, bina ile alakalı sorunların ve isteklerin tartışılması ve karara bağlanması için yılda en az 1 kez toplanması gereken “Kat Malikleri Kurulu”nu ihdas etmiştir.
Ana gayrimenkulün maliklerinin yani şu an veya sonradan kat mülkiyetine haiz olacak kişilerin veya gelmiş ve gelecek olan bütün kiracıların, Kat Malikleri Kurulu’nun, yöneticinin yani kısacası bina ile ilişkili olan her bir bireyin uymasıgereken bir “Yönetim Planı”vardır.
Kat Malikleri Kurulu yılda en az 1 kere toplandığından ve toplanabilmesi için bazı prosedürlerden geçilmesi gerektiğinden veya yeter sayıların sağlanamaması hasebiyle , güncel olaylara tepki vermekte gecikebilmektedir.Bundan cihetle her an görev başında olan ve binanın işleriyle ilgilenen bir “Yönetici” veya üç kişiden oluşan bir”Yönetim Kurulu” mevcuttur.
Bir de toplu yapılarda zorunluluk arz eden ancak apartman veya bina gibi adlarla anılan yapılarda zorunlu olmayan ve bina yönetiminin mali işlemlerini denetleyen bir “Denetçi” veya “Denetim Kurulu” mevcuttur.
A) Yönetim Planı
Yönetim planı, Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir
aa) Yönetim Planına Herkesin Bağlı Oluşu
Bütün Kat Maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmü olması, aslında Borçlar Hukukunun sözleşmelere getirdiği temeldüzen olan nispilik ilkesine uyulmasını yani sadece yönetim planını oluşturan taraflarını bağlaması gerekirdi.Ancak Kanun, yönetim planı ve bunda yapılan değişikliklerin, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri de bağlayacağını belirtmiştir. İlgili binadan daire alanları veya bina sahiplerinden kat mülkiyetini kullanım hakkını, kira akdine binaen ilgili daireyi kullanım hakkına sahip olan kiracıları veya kullanım ödüncü kapsamında kullananları ya da sair şekilde binayı kullanan herkesi, yani kısacası bina ile ilişkili herkesi bağlayıcı hale getirmiştir. Zira her kat maliki mülkiyet hakkını devrettiğinde veya ilgili kat mülkiyetini kullanma yetkisini başkasına devrettiğinde ‘ben artık bu akde taraf değilim, beni bağlamaz’ gibi beyanları defetmek ve bina yönetiminde istikrarı sağlamak amacıyla herkesin bağlı olması gerekliliğini haklı olarak kabuletmiştir.
bb) Yönetim Planındaki Hükümlerin Muteberiyeti
Yönetim Planı’nda taraflar, emredici hükümlere, ahlaka, adaba, kamu düzenine aykırı olmamak kaydıyla istediklerigibi belirleme ve değişiklik yapabilirler zira Kanun, Plan’ın bir sözleşme olduğundan bahsetmiş ve başka bir kayıt da koymamıştır. Borçlar Hukuku’nun genel hükümleri uygulanabilir. Dolayısıyla cezai şartlar veya apartmanda uyulması gereken kurallar gibi çeşitli hükümler belirlenebilir.
cc) Yönetim Planında Yapılacak Değişiklikler
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu şart koşmuştur. Aşağıda belirtileceği üzere kat mülkiyeti kurulu için toplantı yeter sayısı, sayı ve arsa payıçoğunluğu iken karar yetersayısı da oy çokluğudur.
Ancak yukarıda Yönetim Planı’nın önemi belirtildiğinden ve bu plan herkesi bağladığından, değişiklik için Kat Malikleri Kurulu’nda BÜTÜN MALİKLERİN 4/5’inin olumlu yöndeki oyu gerekmektedir. Örneğin binanızda 20 daire varsa en az 16 dairenin maliki’nin olumlu oyu gerekmektedir.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
B) Kat Malikleri Kurulu
Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmakşartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Ba) Kurulun Toplanması
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Yani taraflar Yönetim Planı’nda farklı bir belirleme,örneğin kurulun 6 ayda bir toplanmasına dair bir hüküm koyabilirler. Toplanacağı tarihi de belirleyebilirler. Örneğin belirleme olarak her yıl nisan ayının yirmi altısında, kurulun toplanmasını kararlaştırabilirler.
Taraflar bir belirleme yapmamışlarsa Kanun her yılın ilk ayında toplanmasını öngörmüştür. Belirleme olmadığındaocak ayı içerisinde kurul toplanmalıdır.
Baa) Toplantı yeter sayısı
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuylakarar verir.
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
Bab) Kurulun Olağan üstü toplanması
Kat Malikleri Kurulu yukarıda belirtildiği gibi genel olarak binada yapılacak her işlem için karar alma yetkisine sahiptir. Gelişen bir olay karşısında Kat Malikleri Kurulu, yönetici gibi her an ak Kat Malikleri Kurulu’nun karar almasıiktiza ederse olağan üstü bir şekilde toplanabilir.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine vetoplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
Öncelikle Maliklerin 1/3’ünün bir talepte buluması veya yönetici veya denetçinin talebi ile bir çağrı kağıdı talebi hazırlanır. Bu talebe binaen bütün kat maliklerine imzalattırılmak şartıyla bir çağrı kağıdı hazılanır. Bu çağrı kağıdının içerisinde Toplantı sebebi, tarihi, yeri (çağrı kağıdından en az 15 gün sonra olmak şartıyla) belirtilir ve toplantıyetersayısı mevcutsa toplanır.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Bb) Oy Hakkı
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisitemsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni temsilcisi temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla ikikişiye vekâlet edebilir.
Bc) Kararlar
Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecekkararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür vekarara bağlanır.
Bd) Kat Mülkiyeti Kurul Karar Defterinin Noter Onaylı Olma Şartı ve Onaylattırma işlemleri
Kat malikleri kurulu kararları 1 den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdiklibir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bu husus için notere yönelik olarak çoğunluğun imzalamış olduğu bir dilekçe ile boş bir karar defteri alınarak notere gidilip gereken harç ve masraflar ödenerek defter onaylattırılır ve defter onayından sonraki tarihli Kat MalikleriKurulunca alınmış olan kararlar bu deftere yazılıp karar yeter sayısı sağlanmışsa ilgili maliklerin imzalarıyla beraber, kararların hukuki geçerliliği olabilmesi sağlanır.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
Be) Hakimin Müdahalesinin İstenebilmesi
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak alınan karara aykırı oy kullanan ve bu karşı oyunu karar defterine işleten her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesilüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibinTürk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
Ca) Yönetici Seçimi:
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilikbir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hemsayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulünbulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerinesahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici,(Kat Mülkiyeti Kanununca Sulh hakiminin müdahalesi istenebilen hallerdendir) bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamışolan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasabile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
Cb) Yöneticinin görevleri:
Cba)Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yöneticiaşağıdaki işleri görür:
1.Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
2. Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerinalınması;
3. Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
4. Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
5. Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
6. Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
7. Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gereklitedbirlerin alınması;
8. Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlaradına alınması;
9. Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması vekanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
10. Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
11. Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
12. Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
En az 8 daire olan binalarda belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde,bazı işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.
Cc) Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, anılan deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri birdosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılmasımecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
Cd) İşletme projesinin yapılması:
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
1. Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
2. Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
3.Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara görevermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir veproje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Ce) Yöneticinin Mesuliyeti
Yönetici, kat maliklerine karşı Borçlar Kanunu 502 vd. Uyarınca aynen bir vekil gibi sorumludur.
Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya topluyapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerdenkarşılanır.
Cf) Hesap verme
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerinhesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında dahesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Ch) Yöneticinin Hakları
Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktindeve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerindenuygun bir ücret isteyebilir.
Cj) Yöneticinin Yönetim Giderlerine katılıp katılmayacağı hususu
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresincekendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
SONUÇ
Apartmanların yönetimi hepimizin hayatının içinde olan kurumlardan biridir. Yönetimi oluştururken, binayı yönetirkenveya yönetimle karşılaşabileceğiniz sorunlara çözüm bulabileceğiniz bir yazı oluşturmak istedik.
Kısaca bina yönetiminin unsurlarını, yönetim unsurlarının nasıl oluşturulacağını, yönetime nasıl katılım sağlanacağını aktarmaya çalıştık. Karşılaşacağınız ve karşılaşabileceğiniz sorunların çözümüne yararlı olması dileğiyle.
Av. Esin TOLU
Stj. Av. AnılKULA
