Taşınmazların tahliyesi, özellikle kiralanmış olan taşınmazların tahliyesi hukukumuzda önem arz eder. Zira ülkemizin ortalama yarısının kiracı, yarısının da ev sahibi olduğu varsayıldığında tahliye yollarının bilinmesi hem kiracılar için hem de ev sahipleri için büyük önem arz eder.  Birbirleriyle çıkabilecek uyuşmazlıklarda izleyebilecekleri hukuki yollar ve bu yollar için neler gerektiğini anlamaları; anladıktan sonra haberlerde çıkan tatsız hadiselerin yaşanmaması açısından

Tahliye Yollarının Ayrımı

Tahliye Yollarını Düzenlenme Yerlerine Göre Üçe Ayırabiliriz

  • 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda Düzenlenenler
  1. Konut ve Çatılı İş Yeri Kirası Hükümlerine Dâhil Olan Taşınmazlar.
  2. Konut ve Çatılı İş Yeri Kirası Hükümlerine Dâhil Olmayan Taşınmazlar.
  • 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nda Düzenlenenler
  • 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’da Düzenlenmiş Olan Yol

Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenenler

  • KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRASI HÜKÜMLERİNE DAHİL OLANLAR
  • I. Bildirim Yoluyla
  • II. Dava Yoluyla
  1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle
  • Gereksinim, yeniden inşa ve imar,
  • Yeni malikin gereksinimi
  1. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle
  • Kiralananı Belli Bir Tarihte Boşaltmayı Yazılı Olarak Üstlenmesi
  • Kira Bedelinin Ödenmemesi Hali
  • Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutu Bulunması

Konut ve Çatılı İş Yeri Nedir ?

  • Konut kişilerin sürekli yaşama gayesiyle edindikleri, barınmalarına, yeme- içmelerine imkan sağlayan mahremiyetini yaşamak için seçtiği taşınmaz yapıdır. Bu yapının toprakla sağlam ve sürekli bağlantı içinde olması gerekir. Bu şekilde kolaylıkla sökülüp alınabilecek ve toprakla sürekli bir bağlantısı olmayan çadır, baraka gibi hafif yapılar ve karavan gibi araçlar konut olarak sayılmamaktadır.
  • Konutun alışagelmiş daire şeklinde olması gerekmez. Kiralanan yerin banyosu, mutfağı ve hatta yapı kullanma iznin olmaması konut sayılmasına halel getirmez. Fakat tek başına bir mutfak veya banyo veya hobi odası konut teşkil etmeyecektir.
  • Çatılı işyeri ise ticari, sınai veya tarımsal bir faaliyetin yürütülerek bir mesleğin icra edildiği üstü kapalı yapılardır. Kanun koyucu çatılı ifadesine dikkat çekerek mutlaka yapının üstünün kapalı olması gerektiğini vurgulamıştır. Örneğin üstü açık otoparklar için çatılı işyeri hükümleri değil genel kira sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanacaktır. Aynı şekilde bir hobinin yapıldığı veya eşyaların saklanması amacıyla kullanılan bir depo bir meslek icra edilmediği için genel kira hükümlerine tabi olacaktır.
  • Yani her somut olay bazında ayrı ayrı değerlendirilmeli ve uygulanacak hükümler ona göre belirlenmelidir.

Uygulama Alanı

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır.

Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

  • Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.
  • I. Bildirim Yoluyla
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

  • Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
  • Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

 Kiracı İçin

  1. Belirli Süreli Sözleşmeler İçin
  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. • Sözleşmenin bitim tarihinden evvelki 15 günden daha önce bildirim yapılırsa sözleşme geçerli bir biçimde sona erer.

Örneğin: 16.02.2023 de imzalanmış 1 yıllık kontratı olan A, 01.02.2024 tarihi dahil olmak üzere bu tarihten evvel kira kontratını bitireceğini ev sahibine bildirirse kira akdi hukuka uygun biçimde sona erer.(bildirimin şekline en son değinilecektir.

  1. Belirsiz Süreli Sözleşmeler İçin
  • Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman…..genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
  • 2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında

Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

 

Kiralayan İçin

  • Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
  • Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
  • Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

 

Bildirimin Şekli Ve Geçerliliği

  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
  • DAVA YOLUYLA
  1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle
  2. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

 Bu husus TBK 350 de düzenlenmiş olsa da madde içeriği üç adet fesih sebebi içermektedir.

  • Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
  • Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
  • Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
  • Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
  1. Yeni malikin gereksinimi
  • Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
  • Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

 

  1. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle

 

  1. Yazılı Bir Tahliye Taahhüdü Verilmiş Olması
  • Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
  • Dikkat edilirse şartları kiralananın tesliminden sonra, belirli bir tarihte boşaltacağını, yazılı olarak üstlenmesi gerekmektedir.
  • Uygulamada kira akdini takiben yapıldığı için kira akdiyle aynı günü taşıması muhtemeldir. Bu halde tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır.
  • Yargıtay tarih atılmadan yapılmış olan taahhütnameleri de geçerli akdetmektedir. Kiracının tahliye taahhüdüne imzayı atarken bu hususu öngörmesi gerektiğini söylemektedir.
  1. Kira Bedelinin Ödenmemesi
  • Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
  1. Kiracının Başka Evi Bulunması
  • Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin/aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde/ oturmaya elverişli/ bir konutu bulunması durumunda/ kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
  1. Dava süresinin uzaması
  • Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
  1. Dava sebeplerinin sınırlılığı

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

  1. Yeniden kiralama yasağı

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

  • Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
  • Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
  • Yargıtay bu hükmün uygulanabilmesi için ilgilinin kendi rızasıyla değil dava yoluyla çıkarılması gerektiğini belirtmektedir.
  1. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi
  • Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

İki Taşınmaz Tipi İçin Uygulanabilecek Hükümler

 

  • Kiracının temerrüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

  • Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

  • Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
  • Olağanüstü fesih

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

  • Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Kiracının iflası

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.

 Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

Kiracının ölümü

  • Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

İCRA İFLAS KANUNU’NDA DÜZENLENEN YOLLAR İÇİN GENEL AÇIKLAMALAR

  • İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenmiş olan yollar , Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan tahliye yollarının çeşitliliğine nazaran daha dardır.
  • İlamsız tahliye yoluna başvurabilmek sadece 2 halde mümkündür. Bunlar kira bedelinin ödenmemesi ve kira sözleşmesinin sona ermesi halidir.
  • Birinci durumda tahliye ve genel haciz yoluyla takip, diğer halde ise ilamsız takibin para ve teminat alacağı olmasının tam istisnası olarak sadece tahliye yolu öngörülmüştür.
  • Bu iki usul de sadece kira sözleşmesi ile kiralanma halinde uygulanmaktadır.
  • Kiraya veren kişinin malik olması zorunlu değildir. Örneğin geçerli bir alt kira akdi varsa kiracı da bu takip yollarına başvurabilir.
  • Yetkili icra dairesi de genel hükümlere göre (İİK 50)’ ye göre belirlenir.
  1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye
  • Normalde kişilerin para borçlarını alması genel haciz yoluyla sağlanmaktadır. Ancak genel haciz yoluyla takip burada istenilen etkiyi veremez zira kira ilişkisinin en temel edimi olan para borcunun ödenmemesi sürekli hale gelebilir ve her kira bedeli ödenmediğinde bu yola gitmek hem maliyetli olur hem de akdin yürütülebilmesini imkansız hale getirir.
  • Kanun koyucu hem kira bedelinin tahsilini hem de kira ilişkisinin sürdürülebilirliğinin kalmadığını düşünerek tahliye yolunu açmıştır.
  • Takip talep edilirken genel haciz yoluyla takip ile aynı örnek( örnek no:1) gönderildiği için haciz ve tahliye talebiyle istenmesi önemlidir yoksa şikayet yolu ile tahliye iptal edilebilir.
  • Takip talebine varsa kira sözleşmesi de eklenmelidir. Ancak zorunlu değildir.
  • Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti:

Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci(sırasıyla 6098 sayılı TBK m. 315, m.362) maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

  • Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.
  • Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse , akdi kabul etmiş sayılır.
  • İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
  • Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.
  • Dikkat edilirse İİK 269 TBK da bulunan hükümlere ödeme süresi için atıf yapmıştır.

Bunlar konut ve çatılı iş yeri kiraları için 30 gün, ürün kirası içinse 60 gündür.

Yani itiraz süresi 7 gün olsa da itiraz edilmediği takdirde doğrudan haciz talep edilemez. Haciz talep edilebilmesi için yukarıda anılan sürelerin geçmiş olması gerekmektedir.

  • Buna rağmen haciz talep edildiği takdirde ise icra mahkemesine şikayet yoluyla başvurulabilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliyede İtiraz Edilmemesi

  • İtiraz etmemenin sonuçları: Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliyede İtiraz Edilmesi

Kira Akdine İtiraz Edilmesi

  • Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde
  • Alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.
  • Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.
  • Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır.
  • İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.
  • Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 315 ve 360 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.

Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahkum edilir.

Borca İtiraz Edilmesi

  • Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse,
  • İtiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.
  • Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.
  • İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.
  1. Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye
  • Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
  • TBK 347 vs mevzuat gereği 10 yıllık sürenin geçmesi gerekmekte ya da yazılı tahliye taahhüdü olmalıdır.
  • Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
  • Mukavelename dese de yazılı bir tahliye taahhüdü de yeterlidir.
  • Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.

Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliyede İtiraz Edilmemesi  

Tahliye ve teslim:

Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur.

  • Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır. Tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunursa İcra İflas Kanunu’nun 26 ncı maddenin hükmü kıyas yoluyla tatbik olunur.

Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliyede İtiraz Edilmesi

  • İtiraz: Müddet ve şekli

İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir.

  • Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.

63, 64 ve 65 inci maddeler hükmü tahliye takiplerinde de caridir.

  • İtirazın kaldırılması:

İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

  • Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.
  • Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur.
  • İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralıyanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır.
  • Mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahküm edilir.
  • Kiracı, sözleşmedeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkar ederse icra mahkemesi bu konuda inceleme yapamaz; buna rağmen alacaklı icra mahkemesine başvurursa, icra mahkemesi, itirazın kaldırılması talebini reddetmelidir.

Bu durumda kiralayanın kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir ve tahliye davası kiraya veren lehine sonuçlanırsa, kiracı para cezasına mahkûm edilir

  • Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.
  • Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.
  • İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir.
  • Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.

Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü şahıs sayılmazlar.

3091 SAYILI TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA KANUN’DA DÜZENLENMİŞ OLAN İDARİ YOL

  • Görev
  • Taşınmaz mallara tecavüz veya müdahale edilmesi halinde; taşınmaz mal merkez ilçe sınırları içinde ise, il valisi veya görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde ise kaymakamlar tarafından bu tecavüz veya müdahalenin önlenmesine karar verilir ve taşınmaz mal yerinde zilyedine teslim edilir.
  • Kira Sözleşmesiyle Kiralanmış olan taşınmazlarda bu hükümler UYGULANMAZ
  • Taşınmaz mala yapılan tecavüz veya müdahalenin önlenmesi için, yetkili makamlara başvurmaya, o taşınmaz malın zilyedi, zilyet birden fazla ise içlerinden biri yetkilidir.
  • Kamu idareleri, kamu kurumları ve kamu kuruluşları ile tüzelkişilerin başvuruları, taşınmaz malın ait olduğu idare, kurum, kuruluş ve tüzelkişinin yetkilisi tarafından yapılır. Köye ait taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde, köy halkından herhangi biri de yetkili makama başvuruda bulunabilir.
  • Vali veya kaymakam görev alanları içinde bulunan kamu idarelerine, kamu kurumlarına ve kuruluşlarına ait veya bunlar tarafından idare olunan veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara tecavüz veya müdahalede bulunulduğunu öğrendiklerinde, soruşturmayı doğrudan doğruya yaptırırlar ve sonucu karara bağlarlar. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’da Düzenlenmiş Olan İdari Yol • BAŞVURU • Yetkililerin; tecavüz veya müdahalenin yapıldığını öğrendikleri tarihten altmış gün içinde, idari makama başvuruda bulunmaları gerekir.
  • Ancak, tecavüz veya müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz.
  • Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde süre aranmaz.

 SORUŞTURMA

  • Başvuru üzerine, karar vermeye yetkili kişiler veya bunların görevlendireceği bir veya birkaç memur tarafından yerinde soruşturma yapılır.
  • Soruşturmayı yapan kişilere gerektiğinde teknik eleman ve yardımcı verilir.
  • Bu Kanun kapsamı dışında kaldığı dilekçeden açıkça ve kesinlikle anlaşılan başvurular, yerinde soruşturma yapılmadan yazılı olarak reddedilebilir.

GÖREV UYUŞMAZLIKLARI

  • Taşınmaz mal, aynı il’e bağlı ilçelerarası sınır anlaşmazlığı bulunan bir yerde ise yetkili kaymakamlığı vali; illerarası sınır anlaşmazlığı bulunan bir yerde ise yetkili valiliği veya kaymakamlığı İçişleri Bakanlığı belirler.
  • Şahitlerin dinlenmesi ve karar:

Soruşturma memuru, tarafların şahitlerini dinledikten sonra gerekli gördüğü takdirde tarafsız kişileri ve ilgisine göre hazine, özel idare ve belediye temsilcilerini, köy muhtar ve ihtiyar kurulu üyelerini de dinleyebilir. İfadeler, Ceza Muhakemesi Kanunundaki hükümler dairesinde yeminli olarak alınır.

  • Soruşturma en geç 15 gün içinde tamamlanarak karara bağlanır.

Kararların kesinliği

  • Bu Kanuna göre verilen kararlar idari yargı yolu açık olmak üzere kesindir.
  • Ancak, açık olan yazı ve hesap hataları karar veren yetkili makamca kendiliğinden düzeltilir.
  • Taşınmaz mal üzerinde üstün sayılabilecek bir hakkı olduğunu iddia edenlerin yargı yoluna başvurması gerektiği kararda belirtilir.
  • Kararın uygulanması ve güvenlik kuvvetlerinin görevi
  • Tecavüz veya müdahalenin önlenmesi hakkındaki kararlar, karar vermeye yetkili amirce görevlendirilecek infaz memuru tarafından, taşınmaz malın yerinde ve o andaki durumu ile zilyedine, tüzelkişiliğe veya kamu idareleri, kamu kurumları ve kuruluşlarına teslim edilmesi suretiyle yerine getirilir.
  • Karar gereğinin, kararın infaz memuruna geldiği tarihten itibaren en geç 5 gün içinde yerine getirilmesi zorunludur.
  • Karar vermeye yetkili makamın gerekli göreceği durumlarda, infaz memuruna teknik yönden yardımcı olmak üzere yeteri kadar memur görevlendirilir.
  • Mahallin en büyük mülki idare amirinin yazılı emri ile güvenlik kuvvetlerince, gerek soruşturma, gerekse kararın yerine getirilmesi sırasında mahallinde, gerekli önlemler alınır.
  • İkinci ve daha sonraki tecavüzler

Taşınmaz mala aynı mütecaviz tarafından ikinci defa veya onun yararına başkaları tarafından bilerek ilk defa tecavüz veya müdahalelerle ilgili başvurularda da birinci başvuruda olduğu gibi soruşturma yapılır ve sonucu karara bağlanır. • Tecavüz veya müdahale varsa 9 uncu madde hükümlerine göre karar uygulanır, her iki kararla ilgili dosya, karar vermeye yetkili makamlarca, 15 inci maddeye göre işlem yapılmak üzere adli mercilere gönderilir.

  • Başvuru sırasında, taraflar arasındaki taşınmaz mal anlaşmazlığı hakkında mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilmiş veya anlaşmazlık dava konusu yapılmış ise bu Kanun hükümleri uygulanmaz.

Bu Kanuna göre idari makam tarafından verilmiş bir önleme kararı varken, taraflarca taşınmaz mal anlaşmazlığına ilişkin dava açılmadan adli mercilerce ihtiyati tedbir kararı verilemez.

SONUÇ

Borçlar Kanunu’nda, İcra ve İflas Kanunu’nda ve 3091 Sayılı Kanunda düzenlenmiş olan tahliye yollarını özet olarak sizlere aktarmaya çalıştık. Hayatınızda kira ile alakalı olarak karşılaştığınız veya  karşılaşabileceğiniz uyuşmazlıklarda yardımcı olması dileğiyle

Av. Esin TOLU

Stj. Av. Anıl KULA